家屋の相続手続きには相続登記が必要

相続財産に家屋がある場合は、なるべく早めに、法定相続人全員で遺産分割協議を行い、合意内容（家屋の相続人、相続割合など）に従い、速やかに相続登記をするようにしましょう。

相続登記とは、第三者に「この家屋は私のものです」と公示するものです。

相続開始後、遺産分割協議も行わず、かつ、相続登記の手続きも放置すると、家屋は相続人全員の共有となり、以下の様々なデメリットが生じます。

• 相続人全員の合意がなければ、家屋を売却したり、担保に供することができない
• 相続人が亡くなると、数次相続（新たな相続）が発生し、相続人の権利関係が複雑になる
• 他の相続人の事情によって、家屋を差し押さえられる可能性がある

相続登記をするとできるようになること

相続登記をすることで、家屋の所有者であることが第三者に証明できるようになるため、家屋を売却する場合や、家屋を担保に銀行から融資を受けるなど、家屋の管理が円滑に行えるようになります。

例えば、相続したマンションを第三者に貸し出すようなことも可能です。

相続登記の手続きに期限はある？

現在、相続登記の手続きに期限はありません。

ですが、法改正によって相続登記が義務化されると、手続きに期限が定められることになります。

《2024年４月1日からの相続登記期限》

自身が相続人であることを知り、かつ、相続財産の中に該当家屋があることを知った時から３年以内

この期限を超過すると、10万円以下の過料が科せられる可能性があるので注意が必要です。

また、義務化される2024年４月1日より前に発生していた相続についても、遡って法律の効果が発生（遡及適用）することになるので、速やかに相続登記を行うことをお勧めします。

ただし、義務化される前の過去の相続に関しては、相続登記に猶予期間が設けられます。

《猶予期間》

改正法施行日（2024年4月1日）または家屋の相続を知った時のいずれか遅い日から３年間

後々慌てないためにも、相続が発生次第、速やかに手続きを行うようにしましょう。

家屋の相続手続きの流れ

被相続人の相続財産に家屋が含まれる場合の相続手続きは、以下の手順で行っていきます。

1. 遺言書があればそれに従って、遺言書がなく、遺産分割協議も行わない場合は法定相続分に従って、家屋の相続人を確定する。
   遺産分割協議（相続人全員での話し合い）を行う場合は、誰が家屋を相続するか、複数人が相続する場合はそれぞれの相続割合もあわせて決める
2. 相続登記に必要な書類を集める
3. 家屋の所在地を管轄する法務局に必要書類を提出して、相続登記の申請を行う
4. 相続登記完了後、法務局の窓口あるいは郵送にて「登記識別情報通知」を受け取る

相続登記の必要書類

法務局への提出書類は、登記申請書の他、遺言の有無や、誰が家屋を引き継ぐかによって必要になる書類が異なります。それぞれのケースで必要な書類と入手先をまとめましたので、ご参考になさってください。

基本的に必要なもの

相続登記する際に、共通して必要になる基本の書類は以下の通りです。

※「所有権移転登記申請書」は、原則指定の書式がありませんが、法務局のホームページで公開されているので、ご活用ください。

遺言書がない場合の追加書類

遺言書がない場合に、必要となる追加書類は以下表の通りです。

遺言書がないと、遺産分割協議で相続する内容を話し合って決めます。

話し合いによる遺産分割協議では、①「法定相続分通りに配分するケース」と、②「法定相続分とは異なる配分になるケース」があります。

②の「法定相続分と異なる配分になるケース」では、通常より必要書類が増えますのでご注意ください。

遺言書があり、遺贈がない場合の追加書類

遺言書の内容通りに、相続人が相続登記する場合に必要な追加書類は、以下の通りです。

遺言書があり、遺贈がある場合の追加書類

遺言書によって、遺贈※が発生する場合の追加書類は、以下の通りです。

※遺贈：法定相続人以外の第三者に財産を与えること。

　　　　受け取る人を「受遺者」といいます。

遺贈があった場合、受遺者は、遺言書に遺言執行者※の定めがある場合は遺言執行者、遺言執行者の定めのない場合は、被相続人の相続人全員と共同で相続登記を行うことになります。

※遺言執行者：その名の通り、遺言を執行する人。

　　　　　　　遺言書に指定がない場合、家庭裁判所へ選任の申立てを行うことができます。

書類の郵送先

相続登記の申請方法は、以下の3通りあります。

いずれの方法でも、申請先は該当家屋の所在地を管轄する法務局です。

1. 法務局の窓口へ持参する方法
   窓口が開いている平日に行く必要がありますが、その場で担当者に確認しながら手続きができるメリットがあります。
2. 法務局へ書類を郵送する方法
   登録免許税として、収入印紙を購入して申請書に貼り、書留郵便で送るようにしましょう。
   また、切手を貼った返信用封筒を同封することも忘れないようにしましょう。
3. オンラインで申請する方法
   相続登記に必要な書類は、オンラインで取得可能なものもあり、時間や場所をご自身の都合に合わせることができるメリットがあります。
   法務省のホームページからオンライン申請の確認が可能です。

何を相続するのかによって相続登記の範囲が異なる

不動産の登記簿謄本には、「土地」と「建物」の登記記録があります。

どのような家屋を相続するかによって、必要な相続登記の範囲が異なります。以下で見てみましょう。

相続する家屋が戸建ての場合

相続する家屋が戸建ての場合、「土地」の上に家屋＝「建物」が建っていることから、「土地」と「建物」の両方に登記されます。

そのため、「建物」の所有者が被相続人であっても、「土地」は借地の可能性もあります。まずはそれぞれの所有者を確認しましょう。

その上で、遺産分割協議を行って、家屋と土地が被相続人の所有であれば、「建物」と「土地」の両方について、家屋のみが被相続人の所有であれば、「建物」についてのみ相続登記を行う必要があります。

分譲マンションを相続する場合

分譲マンションは一般的に、居住スペースなどの「専有部分」が複数集まった「区分建物」と呼ばれます。

敷地権付き分譲マンションの場合、この「専有部分」ごとに「土地の敷地権」が一体化しているため、建物と土地について別々に所有権を移転することができません。

その結果、相続登記の記載は、専有部分の「建物」に登記されるだけで、「土地」には登記されません。

一方、敷地権付きでない分譲マンションの場合は、建物と土地が一体化していないので、理論上は、建物と土地を切り離して別々に相続登記をすることができます。

しかし、建物と土地をそれぞれ別々の相続人に相続登記をしても、メリットがあるとはいえません。そのため、建物と土地を切り離して登記をすることは、現実的にはないでしょう。

手続きせず空き家として放置したらどうなる？

手続きをしないまま放置した結果、空き家となった場合でも、毎年固定資産税は払わなければなりません。

最悪の場合、空き家対策特別措置法によって、「特定空き家」と認定されてしまうと、固定資産税が6倍にも膨れ上がってしまいます。

また、空き家が劣化して、屋根の落下や壁の崩落などが起こる可能性がある他、ゴミの不法投棄や雑草によって周辺環境に悪影響を与え、近隣住民とのトラブルに発展しかねません。

空き家を放置してもメリットはありません。

家屋の相続は揉めやすいので弁護士への相談をお勧めします

被相続人の所有していた家屋を相続するには、相続登記が必要です。

ですが、この手続きは決して安易なものではありません。

その結果、相続登記せず放置されるケースが多く発生して、2024年に相続登記が義務化されます。

法改正されるほど、家屋の相続は問題になることが多いといえます。

相続手続きが難航している場合や、放置している空き家がある場合など、後々のトラブルを防ぐためにも、専門知識を持つ弁護士に、一度ご相談ください。